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关于物业管理的两个法律问题


2012-06-07
 

1、业主遗弃的有价值的物品,物业能处理么?

某小区业主在公共走道旁,因接听手机不小心将随身带的茶叶遗忘丢弃,保安发现茶叶后拾得,以为是无主物就自己享用了。后业主在保安室发现茶叶盒,问询后得知事情经过,要求物业赔偿她的损失。

法官解答:

法院认为,公民的合法财产受法律保护。业主在公共部位存放物品(无论是贵重的,可以使用的,或不能使用的等等)的行为一般可以认为是暂时存放,而不能简单地视为抛弃行为,不表示业主放弃了上述物品的所有权。物业有权清理拾得物,但事先应和业主沟通,不能顺便乱扔,应给业主一个自我纠错的机会。

物业公司清理拾得物过程中,在未通知业主的情况下,将其误扔的明显有价值的物品(茶叶),自行处理。该行为侵犯了业主的财产权利,造成了对方的财产损失,应承担赔偿责任。

作为物业管理服务公司,理应给业主提供一个安全舒心的居住环境,切实履行好自己的职责,保护每个住户的财产安全。物业的工作人员,在发现或拾得物品时应及时上交到物业公司,物业公司应当在公示栏上贴出告示,让业主来认领。在时间上可以分为两类处理,对有保质期的物品(如茶叶等),以保质期的最后一天为界,过后物业公司有权可以处理,需要明确的是物业人员无权自行使用或享受。对一些可以长期使用不存在保质期的物品(如金银首饰等),物业可以在公示期(一般最长为60天)后,做提存(变卖或另存)处理,业主在公示期后得知,可找物业领取提存处理后的金额。需要明确的是,提存处理不一定是等价处理,其中的差价损失需业主自己承担。

2、因为摄像头被树叶挡住,导致业主找不到肇事者,物业要赔么?

某小区业主买的新车在小区停车过夜时被人恶意划伤,业主在调取监控时发现,监控该车停放位置的摄像头被树叶挡住了,无法看到肇事者。业主在物业向法院起诉向其讨要物业费时反将物业告上法院,希望赔偿相关损失。

法官解答:

法院认为摄像头的安置是为了摄入该区域的路面情况,所以物业公司应当定期对摄像头进行维护和保养,如果发现有遮挡物,应该及时进行清理,物业的安保措施存在不足,造成业主损失的,物业应在管理不到位的范围内适当承担责任。

小区内发生丢失财物、人身受到伤害等事件后,追究物管是否有责任,主要根据物业管理合同中的相关条款来判定。

如果双方在物业服务合同中有约定的,从约定;如果没有约定的,一般物业服务公司应做到:封闭小区主要出入口昼夜有专人看守;夜间对重点部位道路进行巡查;有发生治安刑事案件应立即采取措施,及时报警并配合公安机关进行处理。

如果物业公司已做到上述工作,那物管不应承担责任。如果有证据表明物业没按照合同履职而造成失窃,可以追究其责任,但物管只负次要责任。
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